Časté otázky

Na čo slúži znalecký posudok?

Znalecký posudok je úradný dokument, ktorý slúži na stanovenie, alebo výpočet všeobecnej hodnoty majetku v zmysle Vyhlášky MS SR 492/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov a jej príloh pre rôzne účely – právne úkony občanov ( fyzických osôb) a firiem ( právnických osôb).

Znalecký posudok na stanovenie hodnoty jednotlivých zložiek majetku môžu vypracovať znalci menovaní MS SR v zmysle zákona o znalcoch a tlmočníkoch č. 382/2004 Z. z. a to na základe ich odbornosti v príslušných znaleckých odboroch v zmysle Vyhlášky MS SR 492/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov a jej príloh ;

Stavebníctvo
Predmetom ohodnotenia sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. V závislosti od charakteru konkrétneho prípadu, za účelom ohodnotenia nehnuteľností aplikujeme jednu z viacerých prípustných metód: porovnávaciu metódu, metódu polohovej diferenciácie, výnosovú metódu, alebo kombinovanú metódu. Prípustné je i využitie viacerých metód súčasne. V procese ohodnotenia nehnuteľnosti je potrebné vykonať podrobné analýzy: analýzu polohy nehnuteľnosti, analýza využitia nehnuteľnosti a analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti.

Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou .

Strojárstvo
Strojové zariadenia sú stroje, prístroje, súbory strojov, napríklad výrobné linky, pružné výrobné systémy a pod., ktoré majú samostatné technicko-ekonomické určenie a výrobcom, dovozcom či predajcom stanovené plnenie prevádzkovo-technických funkcií. Každý stroj sa hodnotí zásadne ako celok. V rámci stroja možno identifikovať funkčne, konštrukčne, úžitkovo a významovo kompaktné celky, nazývané skupina. Jej vyčlenenie má opodstatnenie ak má skupina podstatne iný technický stav, respektíve keď má skupina oproti stroju ako celku výrazne odlišnú životnosť. V takom prípade sa upúšťa od zásady ohodnotenia stroja ako celku, a stroj sa ohodnotí rozčlenený na skupiny. Pri ohodnotení sa vychádza z východiskových hodnôt, vstupných cien alebo porovnateľnej hodnoty. V procese ohodnotenia sa stanovuje technická hodnota stroja a koeficient jeho predajnosti, ako aj technická hodnota výbavy stroja spolu s koeficientom jej predajnosti.

Všeobecná hodnota zložky majetku strojového charakteru je hodnota zložky majetku v danom mieste a čase, pri ktorej stanovení sú okrem vplyvu opotrebovania zahrnuté aj vplyvy trhu (predajnosť typu zložky majetku). Vyjadruje hodnotu zložky majetku pri jej predaji obvyklým spôsobom na voľnom trhu k rozhodujúcemu dátumu. Znalec v znaleckom posudku vždy uvedie, či vypočítaná všeobecná hodnota zložky majetku je vrátane dane z pridanej hodnoty, alebo bez dane z pridanej hodnoty.

Elektrotechnika
Zaraďuje sa sem akékoivek zariadenie, ktoré sa používa na výrobu, premenu, prenos, akumulovanie, distribúciu alebo využitie elektrickejenergie, vrátane transformátorov, prístrojov, zariadení pre elektrické rozvody, spotrebiče, ako aj reprodukčnú a audiovizuálna techniku. Všeobecná hodnota je stanovená k rozhodujúcemu dátumu pri rešpektovaní trhových podmienok v mieste hodnotenia, kompletnosti zariadenia, technického stavu, ako ajúplnosti sprievodnej a technickejdokumentácie. Táto hodnota sa stanovuje kvantifikáciou technickej hodnoty a koeficientu predajnosti daného zariadenia.

Všeobecná hodnota elektrotechnických zariadení EZ je výsledná objektivizovaná hodnota EZ stanovená k rozhodujúcemu dátumu pri rešpektovaní trhových podmienok v mieste hodnotenia, kompletnosti zariadenia, technického stavu, úplnosti sprievodnej a technickej dokumentácie. Pri stanovení VŠH znalec vždy uvedie, či je stanovená s daňou z pridanej hodnoty alebo bez.

Cestná doprava
Zaraďujú sa sme všetky cestné motorové vozidlá, špeciálne vozidlá a traktory.
Všeobecná hodnota vozidla je jeho hodnota v danom mieste a čase vyjadrená v peňažných jednotkách, pri stanovení ktorej sú okrem vplyvu opotrebenia zohľadnené aj vplyvy trhu, čiže predajnosť vozidla. Jej výška je ovplyvnená stanovením technickej hodnoty a koeficientu predajnosti. V špecifických prípadoch sa stanovuje reprodukčná obstarávacia hodnota, ktorú treba uhradiť pri obstaraní porovnateľného vozidla obvyklým spôsobom, vrátane primeraných nákladov na jeho obstaranie. Stanovujeme ju sa ako súčet všeobecnej hodnoty a nákladov na jeho obstaranie.

Všeobecná hodnota vozidla je hodnota vozidla v danom mieste a čase v eurách, pri ktorej stanovení sú okrem vplyvu opotrebenia zahrnuté aj vplyvy trhu (predajnosť typu vozidla).

Vyjadruje hodnotu vozidla pri jeho predaji obvyklým spôsobom na voľnom trhu k rozhodnému dátumu.

Ekonomika
Priemyselné práva
Do tejto kategórie predmetov ohodnotenia zaraďujeme predovšetkým patenty na vynálezy, úžitkové vzory, dizajny, topografie polovodičových výrobkov, ochranné známky, označenie pôvodu výrobkov a zemepisné označenie, ako ajobchodné meno. V súčasnosti je za účelom ohodnotenia tejto kategórie nehmotného majetku najpoužívanejšou metódou metóda licenčnej analógie. V závislosti od konkrétneho prípade je však možné aplikovať aj iné výnosové metódy: metódu prírastkov výnosov, reziduálnu metódu, metódu kapitalizácie odčerpateľných zdrojov, ako aj metódy založené na nákladovom či porovnávacom princípe..

Pohľadávky
Všeobecnú hodnotu pohľadávok stanovujeme po vykonaní inventarizácie ku dňu spracovania znaleckého posudku. Z hľadiska výpočtu ide o súčin východiskovej hodnoty a koeficientu vymožiteľnosti. Východiskovou hodnotou sa rozumie jej účtovná hodnota. Najdôležitejšou časťou ohodnocovania je preto objektívne stanoviť koeficient vymožiteľnosti. Pri jeho posudzovaní využívame rôzne metódy, v závislosti od konkrétnej situácie. Ide predovšetkým o metódu finančno-ekonomickejanalýzy dlžníka, metódu kriteriálneho delenia do skupín, metódu diferenciálnej vymožiteľnosti, metódu čistej súčasnej hodnoty s faktorom rizika, a iné špecifické metódy. Zohľadňujeme pritom musí najmä právny, ekonomický a spoločenský stav dlžníka.

Cenné papiere
V rámci tejto kategórie služieb ohodnocujeme predovšetkým cenné papiere ako akcie, dlhopisy, podielové listy, vkladové listy, vkladové knižky, záložné listy, podielnické listy, investičné certifikáty, pokladničné poukážky, šeky, a iné špecifické cenné papiere. Pri stanovení všeobecnej hodnoty cenných papierov aplikujeme v závislosti od konkrétneho prípadu niektorú z metód využívaných na stanovenie hodnoty podniku alebo jeho časti: podnikateľskú metódu, majetkovú metódu alebo kombináciu týchto dvoch metód. V prípade, že ide o cenné papiere, pri ktorých je predpoklad jeho ukončenia, aplikuje sa likvidačná metóda,

Zásoby
V rámci tejto kategórie služieb stanovujeme všeobecnú hodnotu materiálu, nedokončenej výroby a polotovarov, hotových výrobkov, zvierat, a tovaru. V procese stanovenia všeobecnej hodnoty vychádzame z východiskovej hodnoty zásob ku dňu spracovania znaleckého posudku alebo z hodnôt porovnateľných položiek zásob, pričom zohľadňujeme ich skutočný fyzický a morálny stav, možnosť ich speňaženia a náklady spojené s ich predajom. Samostatne sa stanovuje všeobecná hodnota neupotrebiteľných zásob, ktorá zodpovedá objemu odčerpateľných zdrojov, ktoré možno dosiahnuť zo speňaženia zásob po odpočítaní nákladov spojených s ich speňažením.

Ako oceniť svoju spoločnosť?

Znalecký posudok na stanovenie hodnoty majetku podniku a časti podniku , alebo obchodnej spoločnosti môžu vypracovať len znalecké organizácie z odboru podnikové hospodárstvo, ekonomika a riadenie podnikov, odvetvie oceňovanie a hodnotenie podnikov menované MS SR a to formou znaleckého posudku podľa jeho účelu:

  • majetkovou metódou
    Majetkovou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku súčtom všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku podniku znížených o všeobecnú hodnotu cudzích zdrojov ku dňu ohodnotenia.
  • podnikateľskou metódou
    Podnikateľskou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku kapitalizáciou odčerpateľných zdrojov za hodnotené časové obdobie podnikania.
  • kombinovanou metódou
    Kombinovanou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku ako vážený priemer všeobecných hodnôt podniku stanovených majetkovou a podnikateľskou metódou.
  • likvidačnou metódou
    Likvidačnou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku pri zrušení právnickej osoby, ktoré je spojené s likvidáciou ( § 70 Obchodného zákonníka v znení neskorších predpisov) ako súčet všeobecných hodnôt zložiek majetku podniku pri zohľadnení všeobecnej hodnoty cudzích zdrojov a nákladov na likvidáciu alebo pri skončení činnosti podnikateľa konkurzom ako súčet všeobecných hodnôt zložiek majetku podniku objektivizovaný koeficientom speňažiteľnosti.
  • porovnávacou metódou
    Porovnávacou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku zohľadnením vybraných spoločných kritérií súboru porovnateľných podnikov s využitím transakčného prístupu, vzorového prístupu alebo burzového prístupu

Na účely stanovenie hodnoty majetku podniku sa rozumie:

  1. majetkom majetok podniku ako celku, časť podniku, zložka majetku podniku alebo iný majetok ako majetok podniku,
  2. podnikom veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi3) a slúžia na prevádzkovanie podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú na tento účel slúžiť,
  3. časťou podniku útvar, ktorý je organizačne a účtovne oddeliteľný,
  4. zložkou majetku podniku ;
    » hmotná súčasť majetku podniku s technicko-ekonomickým určením, ktorejhodnota je vyčísliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku,
    » nehmotná súčasť majetku podniku, ktorá vplýva na jeho výnosový potenciál a je oddeliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku,
  5. iným majetkom hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý vlastní iná osoba ako podnikateľ podľa osobitného zákona a slúži na iné účely ako na podnikanie,
  6. cudzími zdrojmi všetky záväzky a časové rozlíšenie,
  7. všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty,
  8. objektivizáciou znalecké stanovenie všeobecnej hodnoty majetku zohľadňujúce technický stav, vplyv trhu, ekonomické vplyvy a iné špecifické faktory,
  9. východiskovou hodnotou nadobúdacia a znovu nadobúdacia hodnota majetku v čase ohodnotenia alebo pre vybrané zložky majetku hodnota, ktorá je ustanovená v prílohách vyhlášky MS SR č. 492/ 2004,
  10. účtovnou hodnotou majetku podniku alebo jeho častí hodnota vykazovaná v účtovnej evidencii alebo v inej evidencii slúžiacej ako vstupná informácia na stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podniku,
  11. odčerpateľným zdrojom peňažné vyjadrenie úžitku vytváraného najmä z disponibilných ziskov, výnosov alebo zo salda peňažných tokov, ktorý sa dosiahne z činnosti podniku alebo jeho častí, alebo zo zložiek majetku podniku a ktorého výška závisí od minulého vývoja podniku, od jeho súčasného postavenia na trhu, ale predovšetkým od jeho predpokladaného vývoja.

Na klasifikovanie zložiek majetku podniku sa primerane použije osobitný predpis platný ku dňu ohodnotenia, pritom sa prihliada na ich osobitosti a technicko-ekonomické určenie.

Pri stanovení všeobecnej hodnoty zložiek majetku podniku alebo iného majetku, pre ktoré nie je ustanovená metodika v prílohách vyhlášky MS SR č. 492/ 2004 ,alebo pre ktoré nebol vydaný osobitný predpis, znalec primerane použije postup zaužívaný v iných odboroch alebo iný postup, ktorý zodpovedá príslušnému stavu vedy v danom odbore, s prihliadnutím na osobitosti a technicko-ekonomické určenie uvedených zložiek majetku

Kde sa vyžaduje znalecký posudok? Kde môžete využiť znalecký posudok? Účel znaleckého posudku?

Znalecký posudok sa vyžaduje pri právnych úkonoch fyzických, alebo právnických osôb, ktoré operujú s majetkom . Najbežnejšími právnymi úkonmi – účelmi kde sa vyžaduje znalecký posudok sú;

» Záložné právo na majetok na uzatvorenie záložnej zmluvy s bankovými inštitúciami, alebo inými právnymi subjektmi

» Zmena vlastníckych práv k majetku:

  • predaj majetku
  • prevod majetku
  • darovanie majetku

» Dražba majetku
» Exekúcia majetku
» Konkurz a reštrukturalizácia
» Kúpa alebo predaj podniku
» Splynutie alebo zlúčenia dvoch alebo viacerých podnikov,
» Ukončenie podnikateľskej činnosti formou likvidácie alebo konkurzu,
» Transformácia podniku, alebo obchodných spoločnosti z jednejprávnejformy na druhú…napr. transformácia z fyzickej osoby podnikateľ ( SZČO ) na spoločnosť s ručením obmedzeným, alebo transformácia zo spoločnosti s ručením obmedzeným na akciovú spoločnosť
» Nepeňažný vklad majetku do spoločnosti

Čo obsahuje znalecký posudok?

Písomne vyhotovený znalecký posudok obsahuje :

  1. titulnú stranu,
  2. úvod,
  3. posudok,
  4. záver,
  5. prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku,
  6. znaleckú doložku.

„Titulná strana znaleckého posudku“ obsahuje identifikačné údaje znalca, označenie „znalecký posudok“, poradové číslo znaleckého posudku a stručnú charakteristiku predmetu znaleckého skúmania.

„Úvod znaleckého posudku“ obsahuje úlohy určené zadávateľom a právny úkon, na ktorý sa znalecký posudok použije.

  • časti „posudok“ znalec uvedie opis predmetu znaleckého skúmania a skutočností, na ktoré pri úkone znaleckej činnosti prihliadal, uvedie postup, na ktorého základe sa dopracoval k odpovediam na otázky položené zadávateľom a k splneniu ním uložených úloh.
  • časti „záver“ znalec odcituje otázky zadávateľa a uvedie na ne stručné odpovede. Celková skladba znaleckého posudku musí umožniť preskúmať jeho obsah a overiť odôvodnenosť postupov.

Prílohy znaleckého posudku môžu tvoriť samostatnú, so znaleckým posudkom nezošitú časť; v takom prípade musia obsahovať údaje o znaleckom posudku, ku ktorému sa viažu, musia byť zošité a opatrené úradnou pečiatkou a podpisom znalca. Ak je prílohou znalecký posudok iného znalca, postačuje identifikácia prílohy v znaleckom posudku. Rovnako sa postupuje pri prílohách, ktorých rozsah je väčší ako rozsah časti „posudok“.

Znalecká doložka, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou znaleckého posudku, obsahuje identifikačné údaje znalca, označenie odboru a odvetvia, v ktorom je znalec oprávnený podávať znalecké posudky, a poradové číslo úkonu znaleckej činnosti, pod ktorým je znalecký posudok zapísaný v denníku.

Pri vypracúvaní znaleckých posudkov znalci postupujú podľa všeobecne záväzných právnych predpisov a inštrukcií ministerstva

Ako predať svoj podnik alebo zvýšiť jeho hodnotu? Ako kúpiť firmu, alebo zlúčiť sa s inou spoločnosťou?

Ohodnocovanie podniku sa vykonáva s cieľom stanoviť všeobecnú hodnotu podniku. Ide o výslednú objektivizovanú hodnotu podniku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny podniku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase. Túto hodnotu by mal podnik na trhu dosiahnuť v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou, pokiaľ cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

Ako základné informačné vstupy do procesu stanovenia všeobecnej hodnoty podniku vchádzajú interné podnikové informácie, odvetvové informácie a prognózy, informácie o súčasnom a prognózovanom stave makroekonomického prostredia, vlastné analýzy, štúdie a výskumy, ako aj zistenia komplexného znaleckého šetrenia.

Na výsledné stanovenie všeobecnej hodnoty podniku vplývajú predovšetkým faktory ako hodnota a štruktúra neobežného a obežného majetku, hodnota nemajetkových súčastí, hodnota a štruktúra záväzkov a vlastného imania, ako aj schopnosť podniku vytvárať budúce odčerpateľné zdroje. Miera vplyvu týchto faktorov sa líši v závislosti od aplikovanej metódy ohodnotenia.

Výber metodiky ohodnotenia majetku podniku je závislý predovšetkým od účelu posudku, aplikácie a od očakávanej výnosovosti majetku, pričom pre ohodnotenie sa musí zvoliť taký postup, ktorý zaručí optimálne ohodnotenie z pohľadu možností využitia majetku vlastníkom a účelu posudku :

Pri predaji, kúpe alebo zlúčení podniku sa použije najvhodnejšia metóda ocenenia podniku:

  1. V prípade, že sa jedná o podnik, ktorý dosahuje výnosy sa použije podnikateľská, alebo výnosová metóda

Podnikateľskou metódou sa stanoví všeobecná hodnota podniku alebo jeho časti kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov za predpokladané obdobie podnikania. V závislosti od ohraničenia tohto časového obdobia sa uplatní jedna z dvoch foriem podnikateľskej metódy, a to buď koncept časovo neobmedzenej životnosti podniku alebo koncept časovo obmedzenej životnosti. Takto stanovená všeobecná hodnota podniku sa následne upraví o všeobecnú hodnotu majetku, ktorý neprodukuje výnosy. Za týmto účelom sa aplikuje majetková metóda.

  1. V prípade, že sa jedná o podnik, ktorý nedosahuje výnosy sa použije majetková metóda

Majetkovou metódou sa stanoví všeobecná hodnota podniku alebo jeho časti súčtom všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku znížených o všeobecnú hodnotu cudzích zdrojov ku dňu ohodnotenia. Majetková metóda je v porovnaní s podnikateľskou metódou statická. Vychádza zo skutkového stavu majetku a záväzkov ku dňu ohodnotenia. Poskytuje reálne a ľahko kontrolovateľné údaje o štruktúre majetku, a objektivizuje údaje vykazované v účtovnej a inej evidencii. Majetková metóda sa využíva aj na ohodnotenie majetku nevytvárajúceho výnosy.

Ďalšie metódy oceňovania podniku :

Kombinovaná metóda
Kombinovaná metóda je vo všeobecnosti najobjektívnejšou metódou, a zároveň je v súčasnosti jednou z najpoužívanejších metód ohodnocovania podnikov. Je korekciou dvoch najčastejšie používaných metód, majetkovej a podnikateľskej, ktoré sú dané do vzájomného pomeru. Kombinovaná metóda je označovaná aj ako korigovaná výnosová metóda, pretože sa primárne používa pre odstránenie nedostatkov podnikateľskej metódy a statického charakteru majetkovej metódy. Na rozdiel od podnikateľskej metódy, zohľadňuje aj hodnotu majetku nevyužívaného na podnikateľské účely.

Porovnávacia metóda
Porovnávacia metóda umožňuje využitie troch prístupov : transakčného, vzorového a burzového. Transakčný prístup porovnáva vzorové podniky rovnakého zamerania, porovnateľnej veľkosti a štruktúry, ktoré boli predmetom kúpy alebo predaja v nedávnom čase. Vzorový prístup predpokladá porovnanie so vzorovými podnikmi sumarizáciou finančných ukazovateľov vzhľadom na rizikové faktory, kontrolné príplatky a diskonty predajnosti. Burzový prístup je založený na súčte diskontovaných dividend a očakávanej majetkovej hodnoty na konci sledovaného obdobia. Aplikácia tohto princípu vyžaduje existenciu organizovaného kapitálového trhu.

Likvidačná metóda
Likvidačná metóda sa aplikuje pri ukončení činnosti podniku, a to v dvoch prípadoch: likvidáciou alebo konkurzom. Cieľom je stanoviť likvidačnú hodnotu vysporiadaného majetku v prospech vlastníkov alebo veriteľov. Pri uplatnení tejto metódy sa všeobecná hodnota podniku stanoví na základe hodnoty a miery speňažiteľnosti jednotlivých zložiek majetku, po úprave o hodnotu celkových záväzkov podniku a predpokladaný objem nákladov súvisiacich s procesom ukončenia podnikateľskej činnosti.

Oceňovanie reálnou hodnotou RH v zmysle Novely zákona o účtovníctve od 1.6.2016 a Medzinárodného štandardu finančného výkazníctva IFRS

Jedná sa o stanovenie hodnoty majetku podniku pre účel zlúčenia spoločnosti je

ohodnotenie vykonané podľa NARIADENIA KOMISIE (ES) č. 1126/2008 z 3. novembra 2008, ktorým sa prijímajú určité medzinárodné účtovné štandardy v súlade s nariadením Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1606/2002 v znení zmien a doplnkov a Medzinárodného štandardu finančného výkazníctva (IFRS) (máj/2011) .

IFRS definuje reálnu hodnotu ako cenu (bez transakčných nákladov), ktorá by bola prijatá v prípade predaja majetku, alebo zaplatená v prípade uhradenia záväzku v rámci riadnej transakcie medzi účastníkmi trhu v deň oceňovania. IFRS predpokladá, že transakcia sa uskutoční na základnom, alebo na najvýhodnejšom trhu za trhových podmienok bez ohľadu na to, či je cena priamo pozorovateľná, alebo je určená použitím oceňovacích techník.

Vzhľadom k tomu, že bežne nie sú dostupné relevantné podklady o priamo porovnateľnej cene je pre stanovenie reálnej hodnoty použitá oceňovacia technika pre stanovenie trhovej hodnoty pri čom :

  • oceňovanie reálnou hodnotou pri nefinančnom majetku predpokladá, že účastník trhu bude schopný vytvárať ekonomické úžitky pri najväčšom a najlepšom využití majetku, resp. pri predaji inému účastníkovi trhu, ktorý bude využívať majetok takýmto spôsobom.
  • cieľom použitia techník oceňovania je odhadnúť za súčasných trhových podmienok cenu majetku alebo záväzku medzi účastníkmi trhu ku dňu oceňovania.
  • trhová hodnota je najpravdepodobnejšia cena ohodnocovaného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a opatrnosťou.

Výber oceňovacej techniky pre nehnuteľnosti a motorové vozidlá – metóda trhového prístupu :

Pre stanovenie reálnej hodnoty nehnuteľností, pozemkov a motorových vozidiel bola použitá metóda trhového prístupu – porovnávacia metóda.

Porovnávanie ceny porovnateľnej nehnuteľností a oceňovanej nehnuteľnosti bolo prevedené pomocou rady kritérií, ktoré zohľadňujú významné fyzické a ďalšie rozdielnosti pričom hodnotenie týchto kritérií je kvantifikované pomocou indexov a koeficientov rozdielnosti .

Pre účel stanovenia reálnej hodnoty oceňovaných nehnuteľností bol použitý porovnávací prístup vo forme indexovej porovnávacej metódy – metóda štandardnej jednotkovej trhovej ceny . Jedná sa o multikriteriálnu metódu nepriameho porovnania. Nepriame porovnanie používa úpravu cien porovnávacích objektov najprv na definovanú štandardnú nehnuteľnosť, ktorej index a koeficienty rozdielnosti sú rovné 1 . S týmto štandardom sa následne porovnáva nehnuteľnosť oceňovaná, ktorej cena sa potom vypočíta ako aritmetický priemer upravených cien porovnávaných nehnuteľnosti prepočítaný koeficientom rozdielnosti. Jednotkou ocenenia stavieb sa uvažuje meter štvorcový úžitkovej plochy a jednotkou cenenia pozemkov sa uvažuje meter štvorcový výmery pozemku.

Ceny nehnuteľností, ktorých parametre sú zrejmé zo samotného ocenenia ( koeficient rozdielnosti = 1 ) sú stanovené komparáciou ( porovnaním ) s porovnávacími nehnuteľnosťami. Pre zohľadnenie kvalitatívnych rozdielnosti štandardnej a porovnávacej nehnuteľnosti boli použité tzv. koeficienty rozdielnosti z ktorých je kalkulovaný index rozdielnosti porovnávanej nehnuteľnosti ( IR ) pomocou ktorého je stanovená jednotková trhová cena porovnávanej nehnuteľnosti ( JTCPN ) . Podobne je pre zohľadnenie rozdielnosti štandardnej a oceňovanej nehnuteľnosti a stanovenie jednotkovej trhovej ceny oceňovanej nehnuteľnosti ( JTCON ) index rozdielnosti oceňovanej nehnuteľnosti ( IO ) , ktorý je opäť kalkulovaný na základe jednotlivých koeficientov rozdielnosti.

Ceny porovnávacích objektov boli prevzaté z databázy (archívu) znalca vytvorenej z verejne dostupných zdrojov. Ide o ponúkané ku dňu ocenenia nepredané, alebo neprenajaté nehnuteľnosti. Z realitnej praxe vyplýva, že skutočne dosiahnutá transakčná cena nehnuteľnosti je nižšia ako cena ponuková. Preto bol v rámci ocenenia nehnuteľnosti použitý koeficient redukcie ceny (kRC) na základe reálnej ceny. Všeobecne platí, že čím je oceňovaná nehnuteľnosť obvyklejšia je rozdiel medzi ponukovou cenou a realizovanou (trhovou) cenou menší a koeficient redukcie ceny sa blíži k 1. Pre už predané nehnuteľnosti so známou skutočnou ( trhovou ) cenou platí; kRC = 1,00 .

Hore uvedenou multikriteriálnou metódou nepriameho porovnania bola stanovená hodnota budov a stavieb. Hodnota pozemkov bola stanovená samostatne pomocou porovnávacieho prístupu. Hodnoty jednotlivých budov, stavieb a pozemkov budú stanovené v súlade s poskytnutými zostavami majetku, ktoré poskytol objednávateľ.

Výber oceňovacej techniky pre motorové vozidlá – Metóda trhového prístupu :

Pre stanovenie reálnej hodnoty motorových vozidiel bola použitá metóda trhového prístupu – porovnávacia metóda.

Pre účel stanovenia reálnej hodnoty oceňovaných motorových vozidiel bol použitý porovnávací prístup vo forme indexovej porovnávacej metódy – metóda štandardnej jednotkovej trhovej ceny. Jedná sa o multikriteriálnu metódu priameho porovnania. Hodnota motorových vozidiel bola stanovená porovnaním so súborom motorových vozidiel a ich trhových cien k dátumu hodnotenia, ktoré majú porovnateľné parametre ( použije sa aritmetický priemer trhových cien porovnateľných motorových vozidiel ). Pre zohľadnenie rozdielnosti oceňovaného a porovnávaného motorového vozidla bol použitý koeficient rozdielnosti, ktorý zohľadňuje vek, počet najazdených km, druh motoru a ďalšie parametre (výbava, doplnky, príslušenstvo, atď. ). Porovnávacie motorové vozidlá boli prevzaté z databázy znalca ( cenové ponuky z www.autobazar.eu) .

Z dôvodu predpokladu, že skutočná predajná cena porovnávacích motorových vozidiel je rovná ponukovej cene bol použitý koeficient redukcie na reálnu cenu kRC =1 .

Výber oceňovacej techniky pre hnuteľný majetok – Metóda nákladového prístupu :

Pre stanovenie reálnej hodnoty oceňovaných aktív; nábytku, bytových zariadení, elektrotechnických zariadení, strojov a strojových zariadení bola použitá metóda nákladového prístupu. U uvedených položiek hnuteľného majetku ocenených metódou nákladového prístupu bola použitá metóda ocenenia majetku úpravou jeho východiskovej ceny VC.

Použitá metodika ocenenia vychádza zo zistenej východiskovej ceny VC rovnakého neopotrebovaného majetku a jej následnej úpravy o vplyv opotrebenia a technického stavu.